เลขที่หนังสือ กค 0702/2360 ภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการรับรู้รายได้เงินรับล่วงหน้ากรณีการขายอสังหาริมทรัพย์

          บริษัทฯ เป็นผู้ประกอบการ จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ประกอบกิจการโรงแรม (ให้เช่าห้องพัก) ในปี 2558 บริษัทฯ ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ใช้ในการประกอบกิจการกับบริษัท ม. โดยบริษัท ม. ตกลงจะชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 3 งวด ดังนี้

          งวดแรก ชำระเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2558 (วันที่ลงนามในสัญญา) จำนวน 30,000,000 บาท

          งวดที่สอง ชำระหลังจากงวดที่ 1 ภายในระยะเวลา 7 เดือน จำนวน 40,000,000 บาท

          งวดสุดท้าย ชำระในวันที่มีการดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (ประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2559) จำนวน 104,966,000 บาท

          ทั้งนี้ บริษัทฯ จะดำเนินการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่อยู่บนที่ดินที่จะขายด้วยค่าใช้จ่ายของบริษัทฯ เองให้แล้วเสร็จก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ บริษัทฯ ได้หารือว่า บริษัทฯ จะต้องรับรู้รายได้จากการขายที่ดินดังกล่าวเพื่อเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีธุรกิจเฉพาะ อย่างไร

          1.ภาษีเงินได้นิติบุคคล กรณีที่บริษัทฯ ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ใช้ในการประกอบกิจการกับบริษัท ม. โดยมีข้อตกลงการจะชำระเงินค่าที่ดินเป็นรายงวดตามหนังสือสัญญาดังกล่าว ให้บริษัทฯ รับรู้รายได้โดยใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่าย ตามข้อ 3.7 ของคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 1/2528 เรื่อง การใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ลงวันที่ 28 สิงหาคม พ.ศ. 2528 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 228/2557 เรื่อง การใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ลงวันที่ 11 กันยายน พ.ศ. 2557

          2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีการขายที่ดินของบริษัทฯ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ตามมาตรา 4 (5) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร โดยฐานภาษีคำนวณจากยอดรายรับจากการขายที่ดินก่อนหักรายจ่ายใดๆ ตามมาตรา 91/5 (6) แห่งประมวลรัษฎากร โดยใช้ราคาซื้อขายที่ดินตามความเป็นจริงแต่ไม่น้อยกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน